亚洲金融第一城---香港

当你站在香港的街道上会深切感受到，都市可以有多密集。作为世界人口密度最高的城市之一，城区每平方公里的人口已高达25,684人，是北京的5.9倍，上海的4.6倍，连面积狭小的新加坡，人口密度也不及它的一半。许多城市的发展受困于经济而在香港土地却成为决定它生长的大手迫使整座城市向上、向上、再向上，直到长出一片直插云霄的“城市森林”。城市似乎已经是香港的全部底色，但是事实是否真的如此？

若从更远更高的视角看香港你会发现香港更多的土地属于山海它们从四方涌来，占据了3/4的香港并将城市紧紧包裹在怀中，也就是这个“弹丸之地”，却成为了大量全球富豪出走的首选。随着通关，香港的活力似乎也在逐渐恢复了活力，而在后疫情时代，在全球房产、金融以及行业大变革的时代背景之下，香港正以一种全新的面貌，带着“亚洲金融第一城”的光环，迎接新的机遇与挑战。香港是只火凤凰，在烈火当中重生！

港资房企卷土重来，盘点百年发展史

我们回溯过往，在内地房地产市场化之初，港资是不可忽视的一股力量，正是因为港资进入内地开始掘金，有了卖楼花、预售制度、按揭买房等各种港式的销售模式，港资房企也在内地树立起了商业地产和豪宅的标杆产品，在上海我们能叫得上号人气最旺的商业，恒隆、K11、静安嘉里中心、国金IFC。那些最成功的豪宅汤臣一品、翠湖天地、滨江凯旋门，几乎全都来自于港资打造。总而言之，行业发展至今，港资是最懂赚慢钱，最稳健，也抗拒高周转风险的房企，在过去二十年里，它们多少显得有些佛系，但是现在地产新的江湖和秩序开始形成。

2022对于港资来说，无疑是近二十年最好的时机，竞争者减少，拿地成本或许会更便宜。近期港资房企在内地频频出手拿地，大有回归之势。而反观内地房企却大都深陷甩卖自救困局，为何曾被视为“边缘化”、甚至“消失”在内地的港资房企能做到逆势回归，它们大手笔抄底的资金又从何来，本文通过复盘香港近百年的楼市发展史，试图从中探索香港房地产发展规律及港资房企独特的生存发展之道。近一两年来，港资房企大有卷土重来之势。

香港房地产作为香港经济支柱，历经近两百年历史兴衰，其发展最早可追溯至19世纪40年代。在行业萌芽及探索的百年里，香港快速发展的城市化和工业化，催生了房地产市场从无到有，这一时期英商和英资是香港房地产开发的主角。不止太古地产，包含新世界、恒隆地产、瑞安房产、嘉里建设及李嘉诚旗下的和记黄埔在内的多家港资房企近两年都陆续开始重回内地，积极布局内地业务。

图|港资房企内地置地情况统计

70年代初期，大量海外资本开始涌入香港股市，香港股票市场进入有史以来的大牛市。这一时期香港地产格局的两个明显的特征就是地产业的大规模证券化与新兴地产集团的快速崛起。在经历了五六十年代的蓄势积累，大批初具规模的地产公司纷纷借助股市狂潮扎堆上市，并通过股权融资的方式筹集大量资金发展业务。数据显示，1972-1973年间至少有65家地产公司在香港上市，仅1972年下半年就有34家。以长江实业、新鸿基地产、新世界发展、合和实业、恒隆等为首的香港“四大家族“也正是在这一时期崛起并奠定了他们日后在业界的寡头地位。

“有屋可居”是人的基本需求，所以房地产是一个能够跨越周期的长期行业，并且除了居住的刚性需求外，房地产也具有重资产、长周期、广产业链、抗通胀等特点，因此也在一定程度上表现出了“政策调控工具”和“投资品”的属性，但这也让市场对房地产运行方向进行预测变得十分错综复杂。

香港房地产企业上一次集体行动来内地抄底还是2011年，现在来看当时确实也是2008年金融危机之后、新一轮经济周期的拐点，本次香港房地产企业再次回归内地抄底，虽然现在我们还没法对本轮经济周期的走势有一个确定性的判断，但是基本可以确定的是内地房地产市场确实已经进入了一个新的拐点，对于内地房地产市场来说，这次港资房企除了带来钱之外，更重要的也是带来了在存量市场里践行“长期主义”的经营理念，这对内地房地产企业来说或许更具启发。

香港在吸引人才方面确实有底气

宽松的就业创业环境、高水平医疗保障、优质完善的教育体系等等优势都足以令香港在“抢人才”大赛中脱颖而出。通关首月，香港单月逾500万游客出入境。熟悉的维多利亚港、星光大道已经被游客“占领”，周末的游客数量甚至堪比疫情前，尽管近些年上海在中国乃至亚洲的地位不断崛起，香港依然是不少外资品牌首进亚洲或者试水中国市场的首选。

此外香港为白领精英圈提供的高质舒适的生活体验也是香港备受精英人才青睐的重要原因。香港的人才引进计划也到达历史高峰。根据香港入境处的数据显示，2022年度香港优才计划共接获16396宗申请，较2021年的5365宗申请相比，数量增幅高达206%。包括全年2845宗的申请获批，也是有史以来获批人数最多的一年。今年去香港的人挤满的可不止商场，还有楼市。在2022年的时候，全年整体登记59604宗，还创32年新低。而从今年1月起，市场居然就开始上扬。在整个1-3月成交不断攀升的第一季度，香港楼宇买卖约1.9万宗，交易额超1450亿元，按季均大幅上升超过60%。更让人惊讶的是在这波热潮里成交提升最大还不是普通住宅，而是动辄上亿的豪宅。

图|2023年至今入境香港的内地访客

在香港买房安家，让小孩多去留学，还有打疫苗。可以说如今去香港的人，和我们以往看到大多以旅游为目的香港之旅，真的不太一样。本质上这也是一次三年疫情后积压需求的集中释放。无论是消费理念的变化，让人们开始更加注重健康，更舍得在疫苗、投保等医疗保险领域花钱，并且也意识到了出国留学的不确定性，选择回归到距离更近的中国香港。

还是通关后，香港的一系列举措优化。人才引进也好，降低税费也好，也能让内地客户感受到这座城市的友好。当越来越多的人选择现在去香港也让我们看见，在我们更多讨论的是各个一线、新一线城市间的人口竞争时，香港正成为抢夺人才大战中的强有力对手。

亚洲的万亿之城，香港金融“大开放”

近年来，虚拟资产在全球市场上已变得不可或缺，中国香港作为国际金融中心，将对全球从事虚拟资产业务的创新人员抱持开放和兼容的态度。大力发展的虚拟资产，主要是三种不同类别的资产：NFT（不可互换的代币）、债券代币以及数码港元。值得一提的是，该宣言在附录中特别指出，将分别从以上三个方向测试虚拟资产带来的技术效益并进一步应用于金融市场。这是中国香港第一次明确将虚拟资产的发展落实到文件上来，意味着中国香港向全球加密货币中心迈出了关键的一步。此前，中国香港对于数字资产和加密货币的政策一直模糊不清，致使大量从业者前往政策更加明朗的国际金融中心，例如新加坡和美国纽约等。

虚拟资产是Web3的一个重要概念，Web3最早由以太坊联合创始人GavinWood在2014年提出。主要与去中心化、加密货币以及非同质化代币相关。Web3在这几年里十分火热，根据第三方咨询机构麦肯锡数据，2022年上半年，风投在Web3中的投资超过了180亿美元，2021年全年风险投资总额324亿美元。今年以来，全球多个国家和地区金融中心宣布要成为加密金融中心。今年4月，新任英国首相RishiSunak在4月份的推特上表示，我们正在努力使英国成为全球加密资产中心。在美国，迈阿密的市长FrancisSuarez和纽约市长Adams纷纷表示，要将各自的城市打造成Web3的新硅谷、加密金融的创新中心。在新加坡，副总理HengSweeKeat声明帮助新加坡成为去中心化金融的中心。各大金融之都的竞争，让这两年有点“躺平”的中国香港流失了众多加密机构和人才。而近年来由于中国香港的政策不明确，更是导致了大量人才和资金流失海外。

而如今中国香港终于再次重视起虚拟资产，并且开始发力。这一次宣言，给了我们在中国香港创业的从业者很大的信心，对中国香港建立加密货币中心至关重要。此次宣言中，所提及的三个方向里，NFT是加密货币中的一个类别，每个代币，可以代表一个独特的数字资料，例如，图像、音频、影片等。NFT是目前中国香港政府在虚拟资产中最重视的一个类别，也是目前中国香港创业者最有可能“孵化”出全球级公司和机构的赛道。

无论是传统的金融市场还是加密货币金融，香港地理区位亦具优势，与纽约、伦敦共同形成全球金融市场时区上无缝对接。在金融业发展方面，香港受惠于国家的政策支持。近年来，内地与香港金融市场的互联互通制度发展迅速，短短几年的发展，股票通、债券通、跨境理财通相继推出，为内地金融市场对外开放提供了安全、高效的通道。香港作为国际金融中心，背靠祖国、联通世界，吸引内地及世界各地的资金汇聚在香港的金融市场及平台，寻找投资机会，加上与内地金融市场互联互通，香港这个定位在全球独一无二，并非其他国际金融中心能够取代。

对于一座想要成为万众瞩目的未来之城的城市而言，数据、金融、科技、文化等要素都缺一不可。在金融领域中国香港也有得天独厚的优势，如何引进更多科技人才、文化艺术人才，并将这些要素进行融合，是中国香港需要考虑的问题，也就是这个“弹丸之地”，将成为了大量全球富豪出走的首选的万亿之城，未来可期。

资料来源：真叫卢俊，钛媒体，投资家

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